Lucas房地产-律师Devin Lucas和注册会计师Courtney Lucas -是使用所有方面的主张加利福尼亚家庭内部转移的专家13, 58, 193、60、90和新19号提案. 了解更多澳门皇冠视讯电玩澳门皇冠视讯电玩可能通过点击这里帮助.

警告——加州19号提案颠覆了整个过程，并在2月16日有效地抹去了前58号和193号提案的许多好处, 2021.

 

本文将提供大量的好处分析(这仍然适用于一些“家庭住宅”), 并对基础上的提升进行了讨论, 但从16日开始，将废除现行的财产税转让优惠相关法律, 2021.

必须结合我们澳门皇冠视讯电玩19号提案的新文章来审查这一条款:  

在这里回顾我们澳门皇冠视讯电玩19号提案及其对家庭转让税收优惠的可怕削减的文章.

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加州房产的家族内出售和/或家族内赠与(在2月16日19号提案生效日期之前), 2021)

加州法律-第58号提案, 第193号和第13号提案(也可能与第60号和第90号提案结合)——允许父母或祖父母将他们当前的税基转移给他们的子女或孙辈.  这些好处可以适用于礼品、销售或两者的混合.

更具体地说, 58号和193号提案允许父母或祖父母在其有生之年赠送或出售他们的房地产, 或在死后赠与财产, 给他们的孩子或孙子, 并同时转让其第13号税基提案, 以及其他13号提案的好处, 和财产一起, 因此，只要孩子或孙辈拥有房产，他们每年就可能节省数千美元.

节省的财产税相当可观

由于13号提案的巨大好处, 许多长期业主继续根据他们最初的购买价格(或提案颁布时确定的价格)支付财产税。, 年增长率不超过2%, 不管当前值是多少.  这在纽波特海滩等地区尤其有益, 拉古纳海滩, 科斯塔梅萨, 奥兰治县和其他沿海社区的房地产价值增长惊人.

例如，假设父母在新港海滩的房子目前价值250万美元.  他们很久以前以六位数的价格买下了这栋房子，由于13号提案的巨大好处，他们只花了大约3美元,每年500英镑的财产税.  如果孩子要花2美元买房子,500,今天的000, 这相当于25美元,每年000 000的财产税账单(假设1%, 不包括各种市政债券和财产税账单上常见的其他税收).  转让父母住房的财产税依据, 所以这3美元,每年500美元的账单, 给这个假设的孩子省了21美元,每年500英镑的财产税.  每年21500美元，只要他们拥有房子.

主要住宅的价值没有上限, 所有其他财产, 比如投资房产或第二套住房, 福利上限为100万美元, 在这种情况下，母亲/祖母和父亲/祖父可以将他们的排除条款加在一起，上限为200万美元.  如果房产的价值超过了上限, 然后，由县政府制定新的混合财产税课税标准.

请注意 -又一个房产税优惠, 第60号和第90号提案(允许55岁以上的房主卖掉他们的房子，并购买等值或更低价值的置换房屋，同时保持他们原来房子的财产税基础) 不能结合 根据58号提案将原房赠与或出售给一名儿童.  一个好处或另一个，而不是两个都有.

如何通过这些好处

在家庭之间转让不动产主要有三种方式:

1)生命中的礼物(礼物);

2)遗赠(继承)，或;

3)终身销售(销售), 通过这个孩子买房子, 以公平的市场价值或其他方式, 使用(a)儿童自己的钱和/或融资, 和/或(b)卖方融资, 通过父母或祖父母的贷款, 偿还, 很像传统的银行贷款.

注:按公平市值出售和/或“股权赠与”可以是出于税收目的的部分赠与(对于低于公平市值的金额)，因此是这些选择的混合. 

标题的考虑

An owner can only gift or sell what they own; therefore, 物业上的任何债务或产权负担应予以解决(并可能要求任何第三方贷款人解决), 见下文).

确保标题清晰, 以及转让所有权的能力, 应考虑财产上的任何债务, 障碍, 和县要求(包括所需的封面页, 潜在的费用, 税务或其他向县申报的要求).

这些和其他的考虑可能需要专业的协助，如律师, 标题公司, 托管公司, 或者是几个专业人员的组合，以确保明确的职称, 文件和适当的记录.

如果房屋有一个现有的抵押贷款(i.e. 用于购买房屋的住房贷款, 或者用房屋净值贷款来抵押房屋), 你可能无法在不违反大多数贷款协议中的“到期待售”条款的情况下转让所有权.  大多数抵押贷款都不能自动转让, 你必须与贷方联系，看是否有转让, 主体资格, 是可能的.  经常, 孩子或孙辈将需要获得新的住房贷款来偿还, 和替换, 现有的.

同样的, 如果该房屋有任何其他类型的留置权或产权负担记录, 这些将移交给新的所有者(或更糟)，必须予以考虑, 解决或者接受.  对留置权和产权负担的仔细审查和考虑至关重要.

把你的房子送给你的孩子或孙子

财产可以在所有者有生之年被赠与, 或写在遗产计划中，以便在所有者死亡时转移财产.

通过一些常规的文件和县记录办公室的文件，所有权可以易手.  许多房地产律师、产权公司和其他房地产专业人士可以提供帮助.  当事人通常可以与县记录办公室合作，找到必要的文件来完成和归档.  然而, 双方应探讨采用产权公司的方式，以确保物业拥有清晰的产权(见上文讨论).

把房子卖给你的孩子或孙子

父母或祖父母可以把他们的财产卖给他们的孩子或孙子, 以公平市价, 或任何数量, 好好利用这些好处.

孩子或孙子可以用自己的钱购买房子, 自己的贷款, 父母或祖父母的贷款, 或者是一笔新贷款和来自父母或祖父母的某种形式的礼物, 比如“股权赠与”,，可用于支付首付(见下文澳门皇冠视讯电玩股权赠与的其他讨论)。.

用于购买的现金

如果孩子或孙子有现金从父母或祖父母那里购买房产, 然后，通过一些常规的文书和县记录员的备案，钱和所有权就可以易手了.  然而, 购买房屋的子女或孙辈应探讨是否使用产权公司，以确保该物业有明确的产权(见上文讨论).

新的传统贷款用来购买

如果孩子或孙子需要贷款购买物业，他们的贷款人(i.传统银行, 抵押贷款经纪人, 或其他)可能需要与任何独立销售相关的常规文件，包括购买协议(i.e. 购买房屋合同), 使用保税和保险的托管公司和明确的产权保险.  因此，任何债务或财产负担将需要解决作为出售的一部分.  大多数贷款人会强制要求现有的抵押贷款、纳税等.，将其解析为事务的一部分.

“股权赠与”与新型传统贷款相结合

“股权赠与”是帮助子女或孙辈购买房产的巨大工具.  例如, 如果一个房子值1美元,000,000, 传统的贷款人可能希望孩子或孙子付20%的首付, or, $200,000, 为了贷款剩下的80%, or $800,000.  而不是用实际的钱作为首付, 父母或祖父母可以“赠送”200美元,他们的子女或孙辈将获得其权益的1万美元, 贷方会把哪一笔作为首付.  这样，子女或孙辈就可以获得传统贷款，而不需要支付任何实际的钱.  [父母或祖父母会将这笔钱作为税收赠与他人.]

父母或祖父母贷款/“卖方融资”

出售房屋的父母或祖父母可以同意为孩子或孙子“承担”贷款.  这就是所谓的“卖方融资”.  本质上, 父母或祖父母可以接受任何金额(或不接受)作为首付，并同意分期付款(i.e. 每月)从孩子或孙子在一个固定的时间(i.e. 30年)以偿还余额.

Interest should be charged on the loan (check current IRS guidelines; generally below market interest rates are allowed, 但必须合理，以免成为“礼物”).  支付贷款的子女或孙辈可以在他们的纳税申报单上逐项列出利息, 就像其他房屋贷款一样.  相反，收到利息的父母或祖父母可能需要报告相同的收入.

“信托契据”(i.e. 一份安全文书存档与县记录的财产的所有权)和“本票”(i.e. 双方应就贷款金额和付款条件签订合同, 签署和公证, 有县里的信托契约记录, 从而向贷款人提供(i.e. 父母或祖父母)财产的担保权益以确保付款.

第三方服务公司可以用来处理付款、收款(甚至止赎).

以低于公平市价的价格出售

孩子或孙子可以以任何金额购买房子.  然而, 如果购买价格低于房屋的公平市场价值, 这很可能是一份“礼物”.

例如, 如果一个房子值1美元,000,000美元，一个孩子花600美元买房子,000, 那么父母实际上已经给了400美元,税收方面的差异是000.

税务考虑/增加的基础上解释

有重要的税务考虑，可能需要一位专业顾问.

最重要的是，在生命周期内赠与财产(vs. 作为死后遗产计划的一部分)确实会导致继承人失去巨大的税收利益, 也就是基础的提升.

这是什么意思?  如果一个孩子或孙子后来卖掉了一个天赋的或继承的房子, 根据各种因素，他们可能需要缴纳资本利得税.  如果一个属性被继承, 为了计算日后出售财产时的资本利得，在财产价值的基础上(到死者死亡时的价值)有一个“上升”.  当计算任何“收益”时，与销售价格相比，“升级价”实质上提供了更高的房产价值.  “升入”可以为继承人带来巨大的税收优惠，而他们将在一生中因赠与财产而失去这些优惠.

赠送例子1 -基础上没有提升

例如, 父母或祖父母以1美元的价格购买了一处房产,000,000年和, 在他们赠送财产的时候, 价值3美元,000,000.   五年后, 这处房产现在价值4美元,000,000美元，而被赠与财产的子女或孙辈以4美元的价格出售财产,000,000.

$3,000,000的“利得”将产生资本利得，即i.e. 销售价格减去原来的购买价格(4美元),000,000[售价]- 1美元,000,000[购买价]= 3美元,000,000(“收益”)).

继承例1 -在基上有一个递增

例如, 同样的房产由父母或祖父母以1美元的价格购买,000,000年和, 在他们死的时候, 价值3美元,000,000.  五年后, 这处房产现在价值4美元,000,000美元，而被赠与财产的子女或孙辈以4美元的价格出售财产,000,000.

只有1,000,000美元的“收益”会产生资本收益.e. 售价减去死者死亡时房产的价值, 不以原价为基础. ($4,000,000[售价]- $3,000,000[死亡时的价值]= $1,000,000["收益"]).

这就是“基础上的提升”.”

在这个例子中, 赠与财产将使子女或孙辈额外支付2美元的税,000,资本利得.

你为什么要赠与财产. 在你的遗产计划中通过?  一个简单的答案是享受你的孩子或孙子拥有的财产, 也许在那里抚养孩子, 用于金融安全等.等.  “你不能把它带走.“人们选择展示自己的作品也是出于同样的原因, 珠宝和其他家庭贵重物品在他们的一生中被带走, 不动产也可以赠与他人，以允许其在赠与人的有生之年使用和享受.

另外, 任何天赋属性, 或任何低于公平市场价值的销售金额, 是否被计算在给予礼物的父母或祖父母的终身礼物豁免中，并可能要求父母或祖父母在报税表上申报该礼物.

结论

58号提案, 193号提案和13号提案允许父母或祖父母将他们当前的纳税基础转移给他们的子女或孙子.  这些福利也适用于礼物, 两者的出售或混合，可以节省大量的财产税.  与房地产专家和税务专家联系，讨论您的选择.

卢卡斯-德温

作者Devin R. 卢卡斯是个房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产.

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不动产法|不动产交易|不动产经纪人®
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来源:

奥兰治县: http://www.ocgov.com/gov/assessor/programs/parentchild

——加州: http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions58.htm

澳门皇冠视讯电玩命题58和193的完整信息和必要的表格可以在你当地的县评估员和/或县记录员办公室获得.

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